相続登記義務化と相続土地国庫帰属制度
相続・遺贈により取得した不動産については、2024年（令和6年）4月1日から登記（相続登記）が義務化されることになりました。本記事では不動産の相続登記義務と相続土地国庫帰属制度について説明します。
不動産相続登記義務制度とは
これまで、相続で不動産を受け継いでも登記が義務ではなかったため、所有者が不明だったり、未登記の状態が何代にもわたって権利関係が複雑になってしまった不動産が増えてしまいました。真の所有者が誰であるのか行政の方でたどりつけないため、地震などの災害時に被災家屋の撤去の妨げともなっています。そこで、政府は令和6年4月より、相続した不動産の登記を義務化しました。
制度の内容
不動産を取得した相続人・受遺者は、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務になりました。正当な理由もなくその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処されます。
被相続人が遺言をしていれば、その内容を知った日、遺言をしていなければ被相続人の死亡を知った日が「取得を知った日」になります。被相続人が遺言をしていなかった場合、その遺産は被相続人の死亡時に相続人全員の共有となります。「取得を知った日」は、特定の相続人に特定の不動産が分割されることが決定した日ではないことに注意してください。
相続登記の期限が来てしまった場合
現在の法律では遺産分割協議に期限はありません。そのため、「取得を知った日」から3年の期限までに遺産分割協議がまとまっていない可能性を考慮し、3年の期限までに遺産分割協がまとまりそうにない場合は3年の期限のうちに「相続人申告登記」をして不動産の名義人の相続人であることを登記する制度ができました。この相続人申告登記制度では、相続人申告登記を行った相続人はその不動産の所有者であることを登記したわけではないため、後に遺産分割協議がまとまって不動産を取得した相続人に3年以内の登記が義務付けられています。
相続登記義務化は令和6年4月1日以前に発生していた相続にも適用されます。相続登記の相談は、司法書士が対応します。
住宅用地の課税標準の特例と空き家
住宅用地についてはその土地に居住する人の税負担を軽減する主旨で、その課税標準となる額を固定資産課税台帳に登録されている価格の6分の1又は3分の1とする住宅用地に対する課税標準の特例が適用されてきました。
しかしながら、家屋が土地の上にあったほうが固定資産税が安くなるため、親が亡くなった後の故郷の実家を空き家として放置する事例が増えてきました。そのような放置された家屋は、周囲の住環境を悪化させる原因となり、周囲の土地の資産価値を毀損し、相続した不動産の売却を困難なものにします。このような事態を防ぐため、一年以上にわたって人の出入りが無い空き家を市区町村長が特定空家として指定できるようになりました。
特定空家として指定されるとその空家が存在する住宅用地の課税標準の特例措置が無くなります。さらに、令和5年（2023年）の法改正により、市区町村長から勧告を受けた管理不全空家についても住宅用地の課税標準の特例措置が無くなることになりました。このようにして、空き家のままにしておいたほうが得である状態が終わり、固定資産税額が増加することになります。
受け継いだ土地を利用する予定もなく、ただ固定資産税を払い続けるのも嫌だという人は相続土地国庫帰属制度の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
「空き家」と「空家」の間に違いはあるの？
行政上、「空き家」と「空家」の間には区別が設けられています。家から居住者がいなくなってしまった時点でその家は「空き家」になり、さらに「空き家」に必要な維持管理がなされていなかったり、一年以上の人の出入りがなかったりすると「空き家」が「空家」になります。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの税制上の特例
相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋又は敷地を売って、一定の要件にあてはまるときは、その譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。ただし、その被相続人の居住用不動産を相続した相続人の数が3人以上になる場合では、控除額は2,000万円までになります。
相続土地国庫帰属制度
都会に生活基盤があるにもかかわらず、相続によって田舎の実家の土地を取得したが、その土地を利用することも無く、放置しているという所有者が増えてきています。そのような管理されていない土地の増加を抑制するため、国は、相続又は遺贈（相続等）により土地を取得した相続人が土地を手放して国庫に帰属させることを可能にする相続土地国庫帰属制度を創設しました。
しかしながら、土地管理コストの国への転嫁やモラルハザードが発生しないように帰属できる土地には以下のような要件があります。
相続土地国庫帰属の申請をすることができないケース
- 建物がある土地
- 抵当権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 土壌汚染がある土地
- 境界が不明確であったり、所有権について争いがある土地
相続土地国庫帰属の承認を受けることができないケース
- 一定の勾配・高さの崖があって管理に過分な費用・労力がかかる土地
- 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
- 土地の管理・処分のために除去しなければならない有体物が地下にある土地
- 隣接する土地の所有者等の争訟によらなければ管理・処分ができない土地
- その他、通常の管理・処分にあたって過分な費用・労力がかかる土地
相談先：対象の土地が所在する都道府県の法務局又は自宅から近くの法務局
申請先：対象の土地が所在する都道府県の法務局
申請後の流れ：
- 申請
- 法務大臣（法務局）による実地調査を含む要件審査
- 承認又は不承認の決定
審査料：土地一筆当たり14,000円
※申請が承認された場合、申請者はその土地の管理に要する10年分の費用に相当する負担金を納付します。
一筆の土地が複数の者により共有されている場合、共有者全員が共同して申請することで本制度を活用することができます。本制度は、相続・遺贈により土地を所有することになった者を対象としていますが、一筆の土地の一部の持ち分を相続等以外の原因により所有することになった者も、相続等により他の持ち分を有することとなった者と共同して申請することで本制度を活用することができます。
申請書：申請書の書式は法務省のホームページ（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html#mokuji7）から得ることができます。
添付書類：
- 承認申請に係る土地の位置及び範囲を明らかにする図面
- 承認申請に係る土地と当該土地に隣接する土地との境界点を明らかにする写真
- 承認申請に係る土地の形状を明らかにする写真
- 申請者の印鑑証明書
- 遺贈により土地を取得した場合、遺言書等の遺贈を受けたことを証する書面
- 承認申請者と所有権登記名義人が異なる場合、土地の所有権登記名義人（又は表題部所有者）から相続又は一般承継があったことを証する書面
※書類1～4は全ての場合で必要であり、書類5と6は該当する場合に必要です。他に、固定資産評価証明書、承認申請に係る土地の境界等に関する資料を任意で添付することができます。
申請は相続土地国庫帰属制度の利用を希望する人が行うことになていますが、申請書等の作成は弁護士、司法書士、及び行政書士が代行可能です。
